Quels sont les impôts pour les propriétaires en SCI ?
Table des matières
- Introduction
- Qu’est-ce qu’une SCI ?
- Les différents types de SCI
- Le régime fiscal des SCI
- L’impôt sur le revenu pour les SCI
- L’impôt sur les sociétés pour les SCI
- La TVA pour les SCI
- Les taxes foncières et d’habitation
- Les plus-values immobilières
- L’IFI pour les SCI
- Optimisation fiscale avec une SCI
- Conclusion
- FAQ
Introduction
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très populaire en France pour la gestion et l’investissement immobilier. Elle offre de nombreux avantages, notamment en termes de flexibilité et de transmission patrimoniale. Cependant, la fiscalité des SCI peut sembler complexe pour de nombreux propriétaires. Cet article vise à éclaircir les différents aspects fiscaux auxquels sont confrontés les propriétaires en SCI, en détaillant les impôts applicables et les stratégies d’optimisation possibles.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière est une forme juridique de société dont l’objet principal est la gestion et l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de se regrouper pour acquérir, gérer et louer des biens immobiliers. La SCI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil et présente plusieurs avantages :
- Facilité de transmission du patrimoine
- Possibilité de dissocier la propriété de la gestion
- Protection du patrimoine personnel
- Flexibilité dans la répartition des parts et des bénéfices
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI, chacun ayant ses particularités et ses implications fiscales :
SCI de gestion
C’est la forme la plus courante. Elle a pour objet l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, généralement destinés à la location.
SCI d’attribution
Cette SCI a pour but d’attribuer en jouissance ou en propriété des lots immobiliers à ses associés.
SCI de construction-vente
Elle est créée pour construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente. Ce type de SCI est soumis à des règles fiscales particulières.
SCI familiale
Constituée entre membres d’une même famille, elle vise souvent à faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Le régime fiscal des SCI
Le régime fiscal d’une SCI dépend principalement de son objet et du choix fait par ses associés. Il existe deux grands régimes fiscaux pour les SCI :
L’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime fiscal par défaut pour la plupart des SCI. Dans ce cas, la société est dite « transparente » fiscalement : les revenus et les charges sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun les déclare dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu.
L’impôt sur les sociétés (IS)
Ce régime peut être choisi volontairement par la SCI ou s’imposer dans certains cas (activité commerciale par exemple). La SCI est alors considérée comme une entité fiscale distincte de ses associés.
L’impôt sur le revenu pour les SCI
Pour les SCI soumises à l’IR, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés personnes physiques. Voici les principaux éléments à connaître :
Déclaration des revenus
Chaque associé doit déclarer sa quote-part des revenus de la SCI dans sa déclaration personnelle d’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Calcul du revenu foncier
Le revenu foncier net est calculé en déduisant les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des loyers perçus. Si le résultat est positif, il s’ajoute aux autres revenus de l’associé. S’il est négatif, il peut être déduit des revenus globaux dans certaines limites.
Régime micro-foncier
Si les revenus fonciers bruts de l’ensemble du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier peut s’appliquer, avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus.
Prélèvements sociaux
Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
L’impôt sur les sociétés pour les SCI
Lorsqu’une SCI opte pour l’IS ou y est soumise de plein droit, le régime fiscal change considérablement :
Taux d’imposition
Le taux normal de l’IS est de 25% (depuis 2022), mais un taux réduit de 15% s’applique sur les premiers 38 120 € de bénéfices pour les PME.
Calcul du résultat imposable
Le résultat fiscal est déterminé selon les règles applicables aux sociétés commerciales, avec des retraitements spécifiques pour les charges et les produits.
Distribution des bénéfices
Les bénéfices distribués aux associés sont soumis à la « flat tax » de 30% (ou au barème progressif de l’IR sur option) pour les personnes physiques.
Avantages et inconvénients
L’IS peut être avantageux pour réinvestir les bénéfices dans la société, mais peut s’avérer coûteux en cas de distribution régulière des bénéfices.
La TVA pour les SCI
La question de la TVA se pose principalement pour les SCI qui exercent une activité de location :
Location nue
En principe, la location nue de locaux à usage d’habitation est exonérée de TVA.
Location meublée
La location meublée peut être soumise à la TVA si elle s’accompagne de services para-hôteliers.
Locaux professionnels
La location de locaux nus à usage professionnel peut être soumise à la TVA sur option. Cette option peut être intéressante pour récupérer la TVA sur les travaux et les achats.
Taux de TVA
Le taux normal de 20% s’applique généralement, mais des taux réduits existent pour certaines opérations (construction de logements sociaux par exemple).
Les taxes foncières et d’habitation
Les SCI sont soumises aux mêmes taxes locales que les propriétaires individuels :
Taxe foncière
Elle est due par la SCI en tant que propriétaire des biens immobiliers. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales.
Taxe d’habitation
Elle est en principe due par l’occupant du logement. Si le bien est loué, c’est donc le locataire qui la paie. En cas de vacance, la SCI peut être redevable de la taxe d’habitation sur les logements vacants dans certaines communes.
Répartition entre associés
Ces taxes sont généralement considérées comme des charges de la SCI et sont donc réparties entre les associés au prorata de leurs parts.
Les plus-values immobilières
La fiscalité des plus-values immobilières s’applique lors de la cession d’un bien par la SCI :
SCI à l’IR
Pour les SCI soumises à l’IR, les plus-values sont imposées au nom des associés selon le régime des plus-values des particuliers : taux forfaitaire de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%, avec des abattements pour durée de détention.
SCI à l’IS
Pour les SCI à l’IS, les plus-values sont intégrées au résultat imposable de la société et taxées au taux de l’IS.
Exonérations
Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale des associés (sous conditions) ou pour les biens détenus depuis plus de 30 ans (pour les SCI à l’IR).
L’IFI pour les SCI
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les SCI détenant des biens immobiliers :
Évaluation des parts
Pour les SCI à l’IR, les associés doivent déclarer la valeur de leurs parts, correspondant à la fraction de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI.
Déduction du passif
Les dettes de la SCI relatives à l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers sont déductibles, au prorata des droits de chaque associé.
Cas particulier des SCI à l’IS
Pour les SCI à l’IS, seule la fraction de la valeur des parts représentative des biens immobiliers est soumise à l’IFI.
Optimisation fiscale avec une SCI
La SCI peut être un outil d’optimisation fiscale intéressant, mais son utilisation doit être réfléchie :
Transmission du patrimoine
La SCI facilite la transmission progressive du patrimoine immobilier, permettant de réduire les droits de succession.
Démembrement de propriété
Le démembrement des parts de SCI (usufruit/nue-propriété) peut offrir des avantages fiscaux significatifs.
Choix du régime fiscal
Le choix entre IR et IS doit être étudié en fonction de la situation personnelle des associés et des projets de la SCI.
Gestion des déficits
Pour les SCI à l’IR, les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global des associés, dans certaines limites.
Conclusion
La fiscalité des SCI est un sujet complexe qui nécessite une analyse approfondie de chaque situation. Si la SCI offre de nombreuses possibilités d’optimisation fiscale et patrimoniale, elle implique également des obligations déclaratives et fiscales qu’il ne faut pas négliger. Le choix du régime fiscal, la gestion des revenus et des charges, ainsi que la stratégie de transmission du patrimoine doivent être soigneusement étudiés pour tirer le meilleur parti de cette structure juridique. Il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour bénéficier de conseils adaptés à sa situation personnelle et aux objectifs de la SCI.
FAQ
1. Une SCI peut-elle changer de régime fiscal ?
Oui, une SCI soumise à l’IR peut opter pour l’IS. Cette option est irrévocable. Le passage de l’IR à l’IS est considéré comme une cessation d’entreprise et peut entraîner des conséquences fiscales importantes.
2. Les associés d’une SCI sont-ils responsables des dettes de la société ?
Oui, les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leurs parts dans le capital social. Cette responsabilité s’étend sur leur patrimoine personnel.
3. Une SCI peut-elle bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Non, le statut de LMP est réservé aux personnes physiques. Une SCI qui pratique la location meublée de manière habituelle est considérée comme exerçant une activité commerciale et est soumise à l’IS.
4. Comment sont imposées les plus-values de cession de parts de SCI ?
Pour une SCI à l’IR, la plus-value de cession de parts est imposée comme une plus-value immobilière des particuliers. Pour une SCI à l’IS, la plus-value est imposée comme une plus-value sur valeurs mobilières.
5. Une SCI peut-elle être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
En principe, une SCI qui se limite à la gestion de son patrimoine immobilier n’est pas soumise à la CFE. Cependant, si elle exerce une activité commerciale (location meublée, prestations de services), elle peut y être assujettie.
